پشت هر نقل و انتقال ملک، مجموعه‌ای از قوانین و مقررات و تعهدات مالی نهفته است که آگاهی ازآن‌ها می‌تواند مانع از ایجاد دردسر‌های بزرگ شود. یکی از مهمترین این تعهدات، پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک است.
شاید برای شما هم این سؤال پیش آمده باشد که مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟ چه کسی موظف به پرداخت آن است و حتی شاید بخواهید بدانید مالیات نقل و انتقال ملک چگونه محاسبه می‌شود؟
در این مقاله از آکادمی کسب و کار پاکراه، با زبانی ساده سعی کردیم تا همه نکات مربوط به نقل و انتقال ملک را بررسی نماییم تا شما بتوانید با آگاهی کامل و مطلع از حقوق قانونی خود گام بردارید.
از شما دعوت می‌کنیم تا انتها همراهمان بمانید و هر سوالی که داشتید، در بخش پرسش و پاسخ یا کامنت‌های همین صفحه مطرح کنید.
- مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟
- نرخ مالیات نقل و انتقال ملک
- چه کسی موظف به پرداخت آن است؟
- چه کسی از پرداخت آن معاف است؟
- مالیات نقل و انتقال ملک در املاک ارثی
- محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک
- فرایند پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک
- عواقب نپرداختن مالیات نقل و انتقال ملک
- تقسیط و تخفیف در این مالیات
- کاهش ارزش ملک نسبت به ارزش تعیین شده
- مالیات نقل و انتقال املاک با وکالت بلاعزل
- مالیات نقل و انتقال املاک با سند مشاعی
- تاثیر زمان مالکیت روی مالیات نقل و انتقال
- اعتراض به تشخیص مالیات نقل و انتقال
- از چه کسی مشاوره بگیریم؟
مالیات نقل و انتقال ملک چیست و شامل چه مواردی می‌شود؟
مالیات نقل و انتقال ملک یکی از انواع مالیات‌هایی است که در فرآیند خرید و فروش املاک توسط دولت طراحی شده است. این فرآیند در واقع سهم دولت از معامله‌ای است که میان خریدار و فروشنده انجام می‌گردد و هدف آن، تأمین بخشی از درآمد‌های عمومی در حوزه مسکن و مستغلات است.
- در ایران مالیات نقل و انتقال املاک معمولا بر اساس ارزش ملکی که مورد معامله قرار می‌گیرد تعیین می‌گردد نه قیمت واقعی فروش.
- این عدد با توجه به موقعیت جغرافیایی، متراژ، سن ملک تعیین می‌گردد.
- معمولاً این ارزش کمتر از قیمت روز بازار است اما مبنای قانونی برای تعیین مالیات املاک این مبلغ خواهد بود.
- همچنین مالیات نقل و انتقال بیشتر شامل املاکی می‌گردد که سند رسمی داشته و قصد فروش یا انتقال سند آن از طریق دفترخانه انجام می‌گیرد.
- البته مواردی مانند فروش ملک، انتقال رسمی یا حتی انتقال مالکیت به وسیله وکالت نامه نیز از این قانون پیروی می‌کند.
نرخ مالیات نقل و انتقال ملک در سال ۱۴۰۴ چقدر است؟
در سال ۱۴۰۴ مالیات نقل و انتقال ملک همچنان بر پایه مالیات‌های مستقیم بوده و بر اساس ارزش ملک که توسط سازمان امور مالیاتی و کارشناسان این سازمان تعیین می‌گردد، محاسبه می‌شود.
این نرخ برای املاک دارای سند معمولاً ۵% ارزش معاملاتی ملک است؛ البته خریداران و فروشندگان املاک باید توجه داشته باشند که ارزش معاملاتی با قیمت واقعی تفاوت خواهد داشت. این عدد توسط کمیسیون املاک اداره امور مالیاتی منطقه تعیین می‌گردد.
در نظر داشته باشید که این مالیات معمولاً توسط فروشنده پرداخت می‌گردد و بدون پرداخت آن انتقال سند در دفترخانه انجام نخواهد شد.
در برخی شرایط خاص مانند وجود وام فعال ملک، مبلغ وام از ارزش معاملاتی کسر می‌گردد و سپس درصد مالیات از مابقی محاسبه کسر می‌گردد. همچنین در صورتی که ملک مشمول معافیت‌هایی نظیر املاک وقفی، ارثی یا واگذاری‌های خاص باشد نرخ یا کلیت مالیات ممکن است تغییر کند و یا حتی صفر شود.
برای کلیه امور ملک خود و تعیین میزان مالیات می‌توانید از کارشناسان مالیاتی آکادمی پاکراه راهنمایی بخواهید تا به راحتی این مسیر را برای شما هموار گردانند.
چه کسی موظف به پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک است؟
در اغلب معاملات ملکی، این پرسش برای طرفین ایجاد می‌گردد و حتی ممکن است موجب پیچیدگی‌هایی شود که مالیات نقل و انتقال بر عهده چه کسی است؟ فروشنده یا خریدار؟ پاسخ روشن است:
- طبق قانون، پرداخت مالیات نقل و انتقال بر عهده فروشنده ملک می‌باشد.
- هرگونه انتقال رسمی مالکیت ملک مشمول پرداخت مالیاتی است که شخصی که قصد فروش و یا واگذاری ملک را دارد، باید آن را بپردازد و از اداره امور مالیاتی مفاصا حساب دریافت نماید.
- زیرا تا زمانی که مالیات پرداخت نگردد، دفترخانه اجازه تنظیم سند رسمی به نام خریدار را ندارد.
در واقع فروشنده باید قبل از حضور در دفتر خانه این مبلغ را پرداخت نموده و با مستندات کامل برای انتقال سند در دفترخانه حاضر گردد.
البته در برخی موارد طرفین می‌تواند توافقاتی را بین خودشان داشته باشند؛ مثلا خریدار بخشی یا همه این مبلغ را پرداخت کند که این موضوع کاملاً به توافق طرفین بستگی داشته و چیزی که در قانون به صراحت تعیین گردیده این است که این مبلغ باید توسط فروشنده پرداخت شود.
چه املاکی از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف هستند؟
در کشور ایران با وجود اینکه بیشتر نقل و انتقالات مشمول مالیات هستند، اما برخی املاک و شرایط نیز وجود دارد که در ادامه به بررسی آن‌ها و علت معافیت آن‌ها از پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک می‌پردازیم:
- یکی از این معافیت‌ها را می‌توان معافیت به دلیل انتقال املاک بین وارث طبق قانون ارث دانست؛ یعنی زمانی که ملکی در اثر فوت به وارث قانونی منتقل می‌شود، در صورت طی کردن مراحل قانونی و پرداخت مالیات بر ارث دیگر نیازی به پرداخت مالیات بر نقل و انتقال ملک ورثه نیست.
- انتقال املاک وقفی، بلاعوض یا خیریه‌ای که در صورت انتقال املاک به موارد گفته شده، نیاز به پرداخت مالیات بر ملک نمی‌باشند و مشمول معافیت کامل یا تخفیف در مالیات می‌گردد؛ به ویژه اگر انتقال به نفع عموم یا در راستای خدمات عام المنفعه باشد.
- واگذاری املاک به فرزندان و اعضای درجه یک با ارائه مدارک و رعایت شرایط خاص ممکن است شامل معافیت و یا کاهش نرخ مالیاتی شود.
برای آگاهی بیشتر از شرایط املاک قولنامه‌ای می‌توانید با آکادمی کسب و کار پاکراه تماس حاصل نمایید.
آیا مالیات نقل و انتقال در مورد ملک‌های ارثی هم اعمال می‌شود؟
بله، املاک ارثی نیز در فرآیند نقل و انتقال ملکی مشمول پرداخت مالیات هستند، اما نوع مالیات آن‌ها با مالیات‌های نقل و انتقال معمولی متفاوت خواهد بود. در واقع زمانی که ملکی از فرد فوت شده به ورثه منتقل می‌شود، در ابتدا باید مالیات بر ارث پرداخت گردد، نه مالیات نقل و انتقال.
- این نوع مالیات بر اساس سهم هر فرد، ارزش ملک و نسبت‌های خویشاوندی با فرد فوت شده محاسبه می‌گردد.
- ورثه برای انتقال سند ملک به نام خود در ابتدا باید اظهارنامه مالیات بر ارث را تکمیل نمایند و به اداره امور مالیاتی تحویل دهند.
- پس از بررسی مدارک و تعیین مبلغ مالیات در صورت پرداخت، اداره مالیات برگه مفاصا حساب بر ارث را صادر خواهد کرد.
- در واقع تنها پس از دریافت این برگه است که امکان انتقال رسمی سند ملک به ورثه وجود خواهد دشت.
در صورتی که برای طی کردن مسیر مالیات بر ارث دچار ابهاماتی شده‌اید می‌توانید از مشاوران حقوقی مالیاتی ما در آکادمی کسب و کار پاکراه کمک بگیرید.
چگونه می‌توان مالیات نقل و انتقال ملک را محاسبه کرد؟
محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک بر خلاف تصور عموم بر اساس قیمت واقع ملک برای فروش محاسبه نمی‌گردد، بلکه ارزش معاملاتی ملک مبنای این محاسبه می‌باشد.
یعنی قیمتی که توسط سازمان امور مالیاتی تعیین می‌گردد و همانطور که گفته شد، معمولاً از قیمت بازار نیز پایین‌تر می‌باشد.
این ارزش در جدول‌های رسمی که سالانه و یا دوره‌ای به روز‌رسانی می‌شوند مشخص شده است و بسته به نوع موقعیت ملک، نوع کاربری، متراژ و منطقه شهری متفاوت است.
فرآیند پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک به چه صورت است؟
پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک یکی از مراحل اصلی در مسیر رسمی‌سازی فروش ملک است و بدون آن هیچ دفترخانه‌ای اجازه انتقال و تنظیم سند جدید را نخواهد داشت.
برای این کار، فروشنده باید مراحل مشخصی را طی کند که در ادامه به بررسی آن به صورت گام به گام می‌پردازیم:
1. مراجعه به اداره مالیات منطقه ملک
فروشنده یا نماینده قانونی او باید با مراجعه به این سازمان درخواست تعیین مالیات نقل و انتقال را دهد.
مدارک مورد نیاز برای این کار شامل:
- سند مالکیت
- کپی شناسنامه
- کپی کارت ملی
- پایان کار
- پروانه ساخت
همچنین در صورتی که نماینده مالک برای اینکار اقدام نماید، باید نامه و یا وکالت نامه معتبر به همراه داشته باشد.
2. تعیین ارزش معاملاتی ملک
کارشناسان اداره مالیت بر اساس متراژ، موقعیت، نوع کاربری و سن بنا، این مبلغ را تعیین کرده و به اطلاع مالک یا نماینده او می‌رسانند.
3. پرداخت مالیات
پس از صدور قبض مالیاتی، فروشنده می‌تواند آن را از طریق بانک‌های مشخص شده پرداخت نماید و رسید آن را دریافت کند.
4. دریافت مفاصا حساب مالیاتی
بعد از پرداخت مالیات، اداره مالیات برگه مفاصا حساب را صادر و در اختیار مالک قرار می‌دهد که داشتن این برگه برای تنظیم سند در دفترخانه الزامی می‌باشد.
برای پیگیری هر یک از مراحل مالیات نقل و انتقال ملک خود می‌توانید از مشاوران حقوقی مالیاتی آکادمی کسب و کار پاکراه کمک بگیرید.
اگر مالیات نقل و انتقال ملک پرداخت نشود چه عواقبی دارد؟
پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک یکی از شرایط قانونی و غیر قابل چشم پوشی برای ثبت رسمی یک فروش می‌باشد. اگر این مالیات پرداخت نشود، انتقال سند متوقف خواهد شد. زیرا:
- هیچ دفترخانه‌ای اجازه انجام تنظیمات جدید را قبل از پرداخت مالیات نقل و انتقال ندارد و برگه مفاصا حساب گرفته شده توسط فروشنده، یکی از مدارک مهمی است که باید توسط فروشنده ارائه گردد.
- همچنین مشمول شدن جریمه‌های تأخیر نیز یکی از عواقبی است که سازمان امور مالیاتی برای این افراد در نظر می‌گیرد.
آیا امکان تقسیط یا تخفیف در مالیات نقل و انتقال ملک وجود دارد؟
در حالت کلی پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک باید به طور نقدی و کامل پیش از تنظیم سند انجام گردد؛ یعنی قانون این پرداخت را مرحله قبل از تنظیم سند می‌داند و تقسیط آن به صورت معمول در روند نقل و انتقال رسمی سند در نظر گرفته نمی‌شود.
اما در برخی شرایط خاص، ممکن است راهکار‌هایی برای تسهیل پرداخت وجود داشته باشد. این راهکارها عبارتند از:
- در مواردی که فروشنده به دلایل مالی قادر به پرداخت کامل مالیات نباشد؛ می‌تواند با ارائه درخواست رسمی و ارائه مدارک قابل قبول از اداره امور مالیاتی، تقاضای مساعدت و بررسی نماید. البته موافقت با انجام تقسیط تنها در اختیار سازمان امور مالیاتی است.
- از طرف دیگر، ممکن است بعضی املاک مشمول تخفیف و یا معافیت‌های جزیی باشند؛ مانند زمانی که ملک به سازمان‌های خیریه و یا عام المنفعه اهدا می‌گردد.
به طور کلی امکان تقسیط مالیات بر نقل و انتقال املاک را می‌توان استثنا نامید نه قاعده.
در چه صورتی می‌توان ارزش واقعی ملک را کمتر از ارزش تعیین شده اعلام کرد؟ (بدون اعمال جریمه)
همانطور که گفتیم در نظام مالیاتی ایران ارزش واقعی ملک معمولاً بر مبنای نرخ اعلام شده از سوی سازمان امور مالیاتی منطقه مشخص می‌گردد و مالیات بر نقل و انتقال بر اساس آن محاسبه می‌گردد، نه صرفاً مبلغ توافق شده در قرار داد.
- اگر مبلغ اعلامی کمتر از ارزش واقعی ملک بوده اما سازمان امور مالیاتی دلایل کافی برای آن نداشته باشد، ممکن است آن را بپذیرد؛ ولی در اغلب وارد مامور مالیاتی سابقه ملک را بررسی و استعلام‌های لازم را می‌گیرد.
- همچنین این کارشناسان عرف معافیت‌ها را نیز مورد بررسی قرار می‌دهند و بعد از شناسایی قیمت واقعی مالیات را مجدداً محاسبه می‌کنند.
پس تنها در صورتی می‌توان مبلغ کمتر از نرخ منطقه‌ای را اعلام کرد که مدارک متقن، مانند ارزیابی کارشناسان رسمی دادگستری و یا دلایل مستند برای افت قیمت ملک وجود داشته باشد، در غیر این صورت احتمال رد اظهارنامه مالیاتی و صدور برگه تشخیص مالیاتی وجود خواهد داشت.
اگر ملکی با وکالت بلاعزل منتقل شده باشد اما هنوز سند رسمی نخورده باشد مالیات نقل و انتقال از چه کسی و در چه مرحله‌ای مطالبه می‌شود؟
در مواردی که انتقال مالکیت ملک از طریق وکالت بلاعزل انجام می‌گیرد اما هنوز سند رسمی به نام خریدار ثبت نشده است، موضوع پرداخت مالیات نقل و انتقال با پیچیدگی‌هایی همراه خواهد بود.
- از نظر قانونی مالیات نقل و انتقال صرفاً زمانی قطعی می‌شود که سند قطعی انتقال در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم گردد.
- بنابراین در این حالت با وجود اینکه وکالت نامه تنظیم شده است و در اختیار کامل فروش به شخص دیگر داده شده، تا زمانی که سند انتقال به صورت رسمی و قانونی صادر نشده باشد، مسئولیت مالیاتی همچنان بر عهده مالک اولیه یعنی واگذارنده وکالت باقی خواهد ماند.
- از سوی دیگر اگر ماموران مالیاتی متوجه شوند که از طریق وکالت بلاعزل فروش ملک صورت گرفته است و صرفاً برای دور زدن مالیات از ثبت رسمی اجتناب شده، امکان صدور برگه مطالبه مالیاتی پیش از انتقال سند رسمی نیز وجود دارد، مشروط بر آنکه دلایل و مستندات کافی در این خصوص وجود داشته باشد.
- همچنین در شرایطی که وکالت نامه شامل حق فروش، قبض ثمن، تحویل مبیع و کلیه اختیارات مالکانه باشد، سازمان امور مالیاتی ممکن است این اقدام را به عنوان انتقال مالکیت تلقی کرده و مالیات نقل و انتقال را مطالبه نماید؛ حتی اگر سند رسمی هنوز صادر نشده باشد.
در صورتی که ملک دارای سند مشاعی باشد و تنها بخشی از آن منتقل گردد، محاسبه مالیات نقل و انتقال چگونه انجام می‌گردد؟
زمانی که ملکی دارای سند مشاع بوده و مالکیت برای چند نفر وجود دارد، اما یکی از شرکا تصمیم به انتقال سهم خود به دیگری داشته باشد، نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال با حالت املاک مفروز تفاوت‌هایی دارد.
در واقع هر شریک نسبت به سهم خود از کل ملک مسئولیت مالیاتی دارد و مبنای محاسبه نیز همان ارزش معاملاتی سهم منتقل شده خواهد بود.
اگر فردی مالک یک سوم از یک واحد آپارتمان باشد و بخواهد این سهم را بفروشد، سازمان امور مالیاتی فقط بابت همان یک سوم مالیات نقل و انتقال را مطالبه می‌کند نه برای کل ملک.
در این موارد ارزیابی مالیاتی معمولاً با توجه به قیمت منطقه‌ای کل ملک و سپس ضرب آن در میزان سهم مشاعی صورت می‌گیرد که اگر ملک دارای کاربری خاص بوده یا شرایط استثنایی داشته باشد، ممکن است سازمان مالیاتی کارشناسان ارزیاب را اعزام کند تا سهم مشاع را دقیق‌تر بررسی نمایند.
آیا مدت زمان مالکیت تأثیری در تأثیری در میزان مالیات نقل و انتقال دارد؟
مدت زمانی که یک شخص مالک یک ملک بوده، نقشی در کاهش یا افزایش مالیات بر نقل و انتقال ملک ندارد. برخلاف تصور برخی مالکان، سازمان امور مالیاتی در هنگام محاسبه این نوع مالیات به مدت نگهداری ملک توجهی نمی‌کند و مبنای اصلی ارزش معاملاتی منطقه‌ای ملک است که هر سال توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود نه به قیمت خرید یا مدت مالکیت.
نرخ قانونی این مالیات مشخص بوده و بر اساس درصدی از ارزش منطقه‌ای است نه قیمتی که بین فروشنده و خریدار اعلام می‌گردد؛ بنابراین فروشنده نباید انتظار داشته باشد که اگر سال‌ها ملک را نگه داشته است از تخفیف و یا کاهش مالیات بهره‌مند گردد.
در چه شرایطی می‌توان به برگه تشخیص مالیات نقل و انتقال اعتراض کرد؟
در صورتی که مودی نسبت به برگه تشخیص مالیات ملک خود اعتراض داشته باشد، می‌تواند ظرف مدت ۳۰ روز از تاریخ ابلاغ اعتراض خود را به سازمان امور مالیاتی اعلام نماید.
- این اعتراض باید کتبی و مستند به دلایل قانونی مانند اختلاف در ارزش‌گذاری ملک و یا ثبت اشتباه نوع کاربری ملک باشد.
- در مرحله اول هیئت حل اختلاف بدوی این اعتراض را بررسی می‌کند.
- اگر این رای هم مورد قبول مودی نباشد، امکان ارجاع پرونده به هیئت‌های تجدید نظر فراهم خواهد بود.
برای موفقیت در این مسیر می‌توانید از کارشناسان حقوقی مالیاتی آکادمی کسب و کار پاکراه مشاوره بگیرید.
برای اطلاع از مالیات نقل و انتقال املاک خود از چه کسی مشاوره بگیریم؟
نااگاهی از نرخ‌ها، نحوه محاسبه، معافیت‌ها یا زمان پرداخت می‌تواند باعث جریمه تأخیر در تنظیم سند یا حتی ایجاد اختلاف بین طرفین معامله شود. در چنین شرایطی آکادمی کسب و کار پاکراه با در اختیار داشتن تیمی از مشاوران مالیاتی متخصص، آماده ارائه خدمات دقیق، سریع و قانونی به شما می‌باشد.
از بررسی مدارک و محاسبه مالیات واقعی گرفته تا اعتراض به برگه تشخیص و پیگیری امور در سازمان امور مالیاتی، با اعتماد به آکادمی پاکراه و برخورداری از خدمات مشاوره مالیاتی، با اطمینان معامله کنید و نگرانی‌های مالیاتی را به حداقل برسانید؛ زیرا تصمیم‌گیری درست از اطلاعات درست آغاز می‌شود!
مالیات سهم دولت از معامله رسمی ملک است که بر اساس ارزش معاملاتی ملک محاسبه می‌شود.
طبق قانون، فروشنده باید مالیات را پرداخت کند، ولی توافق طرفین ممکن است متفاوت باشد.
بله، املاک ارثی، وقفی، خیریه‌ای و برخی انتقال‌های بین وراث معاف هستند.
بر اساس ارزش معاملاتی ملک تعیین شده توسط سازمان امور مالیاتی منطقه، نه قیمت توافقی فروش.
روی دکمه «مشاوره آنلاین» کلیک کنید تا مهندس ایمان پاکراه و تیم آکادمی پاکراه به‌صورت آنلاین و کاملاً رایگان راهنمایی‌تان کنند.
مشاوره آنلاین